Налоговая узнает: что ждет российских собственников недвижимости в ОАЭ

Сведения о сделках с недвижимостью в ОАЭ могут стать поводом для проверки всей цепочки расчётов: откуда поступили деньги, через какие счета прошли и исполнены ли российские налоговые и валютные обязанности. Анастасия Васильева, руководитель налоговой практики, в авторской статье для Forbes разобрала, какие риски возникают у российских собственников недвижимости в ОАЭ и почему переезд за границу не снимает всех вопросов. Также тему запросов российских налоговых органов по сделкам с недвижимостью в ОАЭ прокомментировал для Business FM Герман Ковешников, юрист налоговой практики. Комментарий можно прослушать по ссылке или во вложении к этой публикации. В 2026 году ОАЭ передали российским налоговым органам сведения о смене собственников объектов недвижимости за 2023 и 2024 годы. После этого владельцы начали получать требования о представлении документов и пояснений. При этом нормативное основание и механизм передачи данных пока публично не раскрыты, а запросы приходят не только по объектам в Дубае, но и в других Эмиратах. Само по себе владение недвижимостью не означает обязанности платить налог в России. Налоговые последствия зависят от налогового резидентства собственника в период получения дохода. Продажа или сдача недвижимости в аренду могут повлечь обязанность задекларировать доход и уплатить НДФЛ. Если эти обязанности не исполнены, возможны доначисления и штрафы. Однако проверка может затронуть не только налоги, но и способ оплаты недвижимости. Налоговое и валютное резидентство различаются: гражданин России сохраняет статус валютного резидента, даже если перестал быть российским налоговым резидентом. Поэтому расчёты нужно отдельно оценивать на соответствие валютному законодательству. В статье подробно рассказано о рисках использования менеджерских чеков и наличной иностранной валюты. Если операцию признают незаконной валютной операцией, общая сумма штрафов по одной сделке может составить 40–80% её суммы. При запрещённых расчётах между двумя российскими валютными резидентами ответственность может возникнуть у каждого участника, а значит, общая сумма штрафов за одну и ту же сделку может достигать 40-80%. Если менеджерские чеки получают у посредника в обмен на криптовалюту, ситуация усложняется: получение чеков и последующий расчёт ими могут рассматриваться как отдельные операции. Анастасия Васильева подчёркивает: «Даже если в ОАЭ конкретный способ расчёта разрешается и приветствуется, это не означает, что российское законодательство его допускает». Поэтому до ответа на требование ФНС стоит проверить документы по сделке, движение денег, свой налоговый и валютный статус в соответствующие периоды и исполнение обязанностей по отчётности. Такая же проверка нужна перед новой покупкой: допустимость расчётов следует оценивать до передачи средств.