ПОЧЕМУ «ДЕЛО ДОЛИНОЙ» НЕВОЗМОЖНО В ИСПАНИИ: Как нотариус и закон защищают покупателей недвижимости.
Свяжитесь с нами +34622863365 WhatsApp Telegram Может ли продавец спустя время «передумать», обвинить в мошенничестве — и забрать проданную квартиру обратно? В России — это возможно. В Испании — почти невозможно. История с Ларисой Долиной, когда после продажи квартиры суды фактически оставили покупателя и без жилья, и без денег, заставила многих задуматься: а безопасно ли вообще покупать недвижимость? Короткий ответ: в Испании — да. И не потому, что «там меньше мошенников», а потому что сама правовая система устроена иначе. Российский страх: «продавец передумал — и ты виноват» В резонансных российских делах последних лет (включая дело Долиной) мы видим опасную тенденцию: квартира продана, деньги получены, регистрация прошла, но потом продавец заявляет: «Я был введён в заблуждение», «Я не понимал, что подписываю», «Я пожилой человек». И суды — задним числом — начинают: отменять сделки, возвращать жильё продавцу, оставляя покупателя без квартиры и без денег. Это подрывает главный принцип рынка: стабильность собственности. ИСПАНИЯ: ПОЧЕМУ ЗДЕСЬ ЭТО НЕ РАБОТАЕТ В Испании подобный сценарий почти невозможен. Причина — три уровня защиты, встроенные прямо в закон. Нотариус — не «подписант», а гарант сделки В Испании невозможно продать квартиру «просто подписав договор». Каждая сделка проходит через нотариуса — независимого юриста государства. Что он делает: лично устанавливает личность сторон; проверяет документы и право собственности; оценивает дееспособность сторон; разъясняет последствия сделки; читает текст вслух; фиксирует добровольность подписи. Нотариальная escritura pública имеет презумпцию законности. Что это значит на практике? Если человек подписал продажу у нотариуса, суд исходит из того, что: он понимал, что делает, действовал добровольно, и был дееспособен. Просто сказать «я потом понял, что ошибся» — юридически ничего не значит. Реестр собственности: защита добросовестного покупателя После нотариуса сделка регистрируется в Registro de la Propiedad. И здесь действует ключевой принцип испанского права: Добросовестный покупатель, зарегистрировавший право собственности, защищён законом. Даже если позже выяснится конфликт между предыдущими сторонами, третье лицо (покупатель) не лишается имущества. Это прямо закреплено в Ley Hipotecaria и подтверждено десятками решений Верховного суда Испании. Возраст ≠ недееспособность В Испании: пожилой возраст, одиночество, плохая сделка, финансовая ошибка НЕ делают договор недействительным. Чтобы отменить продажу, продавец должен доказать одно из трёх: Подделку документов или подписи Медицински подтверждённую недееспособность на момент сделки Доказанный умышленный обман, без которого сделки бы не было Бремя доказательства лежит на продавце, а не на покупателе. И это принципиально отличает Испанию от практики, которая шокирует инвесторов в других странах. А если продавец просто раскаялся? Такой аргумент испанские суды отвергают прямо и жёстко. Позиция Верховного суда Испании устойчива: «Плохая сделка — не повод для её отмены» «Раскаяние не аннулирует волеизъявление» Продал дёшево? Поторопился? Передумал? Это жизненные ошибки, но не юридические основания. ИСК НЕ БУДЕТ УДОВЛЕТВОРЕН, ЕСЛИ: Продавец подписал документ у нотариуса. Продавец не был юридически недееспособна Нет медицинского заключения о недееспособности продавца. Продавец получил деньги. Покупатель действовал добросовестно. Почему в Испании безопасно покупать недвижимость Покупатель защищён сразу на трёх уровнях: ✔️ нотариус ✔️ публичный реестр ✔️ судебная практика Верховного суда Если ты: проверил объект, подписал у нотариуса, оплатил официально, зарегистрировал право — у тебя нельзя просто так отобрать жильё. А мошенничество в Испании вообще бывает? Конечно, бывает. Но в Испании в таких случаях: возбуждают уголовные дела, наказывают мошенников, доказывают подлог, схемы, поддельные доверенности. И принципиально важно: наказывают виновных, а не перекладывают последствия на добросовестного покупателя. ЧТО ДЕЛАТЬ ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ПРОБЛЕМ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: Обратиться в адвокатскую контору, которая говорит на понятном вам языке и обладает большим опытом юридической практики в Испании. ИТОГ: История «продавец передумал — покупатель остался ни с чем» — это не норма развитого правового оборота. Испания выстроила систему, где: собственность стабильна, сделки предсказуемы, инвестор защищён, эмоции не сильнее закона. Именно поэтому Испания остаётся одной из самых надёжных стран Европы для покупки недвижимости — даже на фоне громких и пугающих историй из других юрисдикций. Михаил Македонский. Адвокатская контора Легалифасиль Адвокаты, город Аликанте - более 30-ти лет успешно защищаем интересы наших клиентов! ДИСКЛЕЙМЕР : ДАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОНСУЛЬТАЦИЕЙ. ДЛЯ ТОЧНОГО ОТВЕТА КОЛЛЕКТИВУ НАШЕЙ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ НЕОБХОДИМО ОЗНАКОМИТЬСЯ СО ВСЕМИ ДОКУМЕНТАМИ ПО ЗАДАННОМУ ВАМИ ВОПРОСУ И ПРОВЕСТИ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ.
Свяжитесь с нами +34622863365 WhatsApp Telegram Может ли продавец спустя время «передумать», обвинить в мошенничестве — и забрать проданную квартиру обратно? В России — это возможно. В Испании — почти невозможно. История с Ларисой Долиной, когда после продажи квартиры суды фактически оставили покупателя и без жилья, и без денег, заставила многих задуматься: а безопасно ли вообще покупать недвижимость? Короткий ответ: в Испании — да. И не потому, что «там меньше мошенников», а потому что сама правовая система устроена иначе. Российский страх: «продавец передумал — и ты виноват» В резонансных российских делах последних лет (включая дело Долиной) мы видим опасную тенденцию: квартира продана, деньги получены, регистрация прошла, но потом продавец заявляет: «Я был введён в заблуждение», «Я не понимал, что подписываю», «Я пожилой человек». И суды — задним числом — начинают: отменять сделки, возвращать жильё продавцу, оставляя покупателя без квартиры и без денег. Это подрывает главный принцип рынка: стабильность собственности. ИСПАНИЯ: ПОЧЕМУ ЗДЕСЬ ЭТО НЕ РАБОТАЕТ В Испании подобный сценарий почти невозможен. Причина — три уровня защиты, встроенные прямо в закон. Нотариус — не «подписант», а гарант сделки В Испании невозможно продать квартиру «просто подписав договор». Каждая сделка проходит через нотариуса — независимого юриста государства. Что он делает: лично устанавливает личность сторон; проверяет документы и право собственности; оценивает дееспособность сторон; разъясняет последствия сделки; читает текст вслух; фиксирует добровольность подписи. Нотариальная escritura pública имеет презумпцию законности. Что это значит на практике? Если человек подписал продажу у нотариуса, суд исходит из того, что: он понимал, что делает, действовал добровольно, и был дееспособен. Просто сказать «я потом понял, что ошибся» — юридически ничего не значит. Реестр собственности: защита добросовестного покупателя После нотариуса сделка регистрируется в Registro de la Propiedad. И здесь действует ключевой принцип испанского права: Добросовестный покупатель, зарегистрировавший право собственности, защищён законом. Даже если позже выяснится конфликт между предыдущими сторонами, третье лицо (покупатель) не лишается имущества. Это прямо закреплено в Ley Hipotecaria и подтверждено десятками решений Верховного суда Испании. Возраст ≠ недееспособность В Испании: пожилой возраст, одиночество, плохая сделка, финансовая ошибка НЕ делают договор недействительным. Чтобы отменить продажу, продавец должен доказать одно из трёх: Подделку документов или подписи Медицински подтверждённую недееспособность на момент сделки Доказанный умышленный обман, без которого сделки бы не было Бремя доказательства лежит на продавце, а не на покупателе. И это принципиально отличает Испанию от практики, которая шокирует инвесторов в других странах. А если продавец просто раскаялся? Такой аргумент испанские суды отвергают прямо и жёстко. Позиция Верховного суда Испании устойчива: «Плохая сделка — не повод для её отмены» «Раскаяние не аннулирует волеизъявление» Продал дёшево? Поторопился? Передумал? Это жизненные ошибки, но не юридические основания. ИСК НЕ БУДЕТ УДОВЛЕТВОРЕН, ЕСЛИ: Продавец подписал документ у нотариуса. Продавец не был юридически недееспособна Нет медицинского заключения о недееспособности продавца. Продавец получил деньги. Покупатель действовал добросовестно. Почему в Испании безопасно покупать недвижимость Покупатель защищён сразу на трёх уровнях: ✔️ нотариус ✔️ публичный реестр ✔️ судебная практика Верховного суда Если ты: проверил объект, подписал у нотариуса, оплатил официально, зарегистрировал право — у тебя нельзя просто так отобрать жильё. А мошенничество в Испании вообще бывает? Конечно, бывает. Но в Испании в таких случаях: возбуждают уголовные дела, наказывают мошенников, доказывают подлог, схемы, поддельные доверенности. И принципиально важно: наказывают виновных, а не перекладывают последствия на добросовестного покупателя. ЧТО ДЕЛАТЬ ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ПРОБЛЕМ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: Обратиться в адвокатскую контору, которая говорит на понятном вам языке и обладает большим опытом юридической практики в Испании. ИТОГ: История «продавец передумал — покупатель остался ни с чем» — это не норма развитого правового оборота. Испания выстроила систему, где: собственность стабильна, сделки предсказуемы, инвестор защищён, эмоции не сильнее закона. Именно поэтому Испания остаётся одной из самых надёжных стран Европы для покупки недвижимости — даже на фоне громких и пугающих историй из других юрисдикций. Михаил Македонский. Адвокатская контора Легалифасиль Адвокаты, город Аликанте - более 30-ти лет успешно защищаем интересы наших клиентов! ДИСКЛЕЙМЕР : ДАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОНСУЛЬТАЦИЕЙ. ДЛЯ ТОЧНОГО ОТВЕТА КОЛЛЕКТИВУ НАШЕЙ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ НЕОБХОДИМО ОЗНАКОМИТЬСЯ СО ВСЕМИ ДОКУМЕНТАМИ ПО ЗАДАННОМУ ВАМИ ВОПРОСУ И ПРОВЕСТИ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ.