60 млн кв. м на подходе и 6% вакансии: как склады после бума входят в фазу переваривания
lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia 60 млн кв. м на подходе и 6% вакансии: как склады после бума входят в фазу переваривания — взгляд Константина Фомиченко на 2026 год Константин Фомиченко, партнёр и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, на конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» дал срез по рынку складов в России. По его оценке, общий объём качественной складской недвижимости (классы A и B) сейчас около 58 млн кв. м и стремится к 60 млн кв. м: примерно половина приходится на Московский регион, около 6 млн кв. м — на Санкт‑Петербург с областью, остальные свыше 23 млн кв. м — на регионы. Рынок входит в 2026 год с рекордным вводом: инерция сверхактивных 2023–2025 годов даёт исторически высокие объёмы новых площадей, причём около 4 млн кв. м в этом году должны прийтись именно на регионы. На этом фоне спрос заметно остыл: в 1 квартале 2026 года объём сделок составил около 300 000 кв. м, и, хотя первый квартал традиционно слабый, видно, что и воронка запросов сузилась. Прогноз NF Group — постепенное оживление ко второй половине года и итоговый годовой объём сделок на уровне 3–3,5 млн кв. м, сопоставимый с 2020–2022 годами. Структура спроса тоже меняется. В 2025 году примерно 44% всех сделок пришлось на онлайн‑ритейл, 26% — на классический ритейл (прежде всего продуктовый), около 14% — на производство, остальное заняли другие сегменты. В 2023–2024 годах доля e‑commerce доходила до 70%, сейчас баланс между сегментами постепенно выравнивается. По арендным ставкам Фомиченко подчёркивает: ставки в коммерческих предложениях — это «витрина», а на рынке вновь работает торг, практически отсутствовавший в 2023–2024 годах. Реальная ставка зависит от первички/вторички и формата сделки (BTS/BTO или готовый объект), но NF Group ожидает к середине–концу 2026 года средний базовый уровень около 10 000 руб. за кв. м в год (triple net) — как в Москве и Петербурге, так и в среднем по ключевым региональным рынкам. Вакансия закономерно растёт: в Московском регионе прямая вакантность оценивается примерно в 3,5–4%, а с учётом субаренды показатель уже превышает 6%. С учётом рекордного ввода и умеренного спроса ожидается дальнейший рост свободных площадей к середине года, после чего ключевая задача рынка — «переварить» этот объём за счёт гибкой работы со ставками, сроками и форматом сделок. В Петербурге и регионах общая картина похожая, но с несколько меньшей вакантностью, при этом каждый логистический хаб живёт по своим правилам, и агрегированные цифры скрывают заметные различия между городами. В итоге 2026 год для складского рынка выглядит как переход из режима экстремального роста в режим оптимизации: ввод по инерции остаётся высоким, но фокус с гонки за метрами смещается на управление вакансиями, баланс спроса по сегментам и подготовку к следующему циклу оживления.
lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia 60 млн кв. м на подходе и 6% вакансии: как склады после бума входят в фазу переваривания — взгляд Константина Фомиченко на 2026 год Константин Фомиченко, партнёр и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, на конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» дал срез по рынку складов в России. По его оценке, общий объём качественной складской недвижимости (классы A и B) сейчас около 58 млн кв. м и стремится к 60 млн кв. м: примерно половина приходится на Московский регион, около 6 млн кв. м — на Санкт‑Петербург с областью, остальные свыше 23 млн кв. м — на регионы. Рынок входит в 2026 год с рекордным вводом: инерция сверхактивных 2023–2025 годов даёт исторически высокие объёмы новых площадей, причём около 4 млн кв. м в этом году должны прийтись именно на регионы. На этом фоне спрос заметно остыл: в 1 квартале 2026 года объём сделок составил около 300 000 кв. м, и, хотя первый квартал традиционно слабый, видно, что и воронка запросов сузилась. Прогноз NF Group — постепенное оживление ко второй половине года и итоговый годовой объём сделок на уровне 3–3,5 млн кв. м, сопоставимый с 2020–2022 годами. Структура спроса тоже меняется. В 2025 году примерно 44% всех сделок пришлось на онлайн‑ритейл, 26% — на классический ритейл (прежде всего продуктовый), около 14% — на производство, остальное заняли другие сегменты. В 2023–2024 годах доля e‑commerce доходила до 70%, сейчас баланс между сегментами постепенно выравнивается. По арендным ставкам Фомиченко подчёркивает: ставки в коммерческих предложениях — это «витрина», а на рынке вновь работает торг, практически отсутствовавший в 2023–2024 годах. Реальная ставка зависит от первички/вторички и формата сделки (BTS/BTO или готовый объект), но NF Group ожидает к середине–концу 2026 года средний базовый уровень около 10 000 руб. за кв. м в год (triple net) — как в Москве и Петербурге, так и в среднем по ключевым региональным рынкам. Вакансия закономерно растёт: в Московском регионе прямая вакантность оценивается примерно в 3,5–4%, а с учётом субаренды показатель уже превышает 6%. С учётом рекордного ввода и умеренного спроса ожидается дальнейший рост свободных площадей к середине года, после чего ключевая задача рынка — «переварить» этот объём за счёт гибкой работы со ставками, сроками и форматом сделок. В Петербурге и регионах общая картина похожая, но с несколько меньшей вакантностью, при этом каждый логистический хаб живёт по своим правилам, и агрегированные цифры скрывают заметные различия между городами. В итоге 2026 год для складского рынка выглядит как переход из режима экстремального роста в режим оптимизации: ввод по инерции остаётся высоким, но фокус с гонки за метрами смещается на управление вакансиями, баланс спроса по сегментам и подготовку к следующему циклу оживления.