Александр Никишов От голубого океана до ГОСТ: как light industrial стал институциональным продуктом
lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia От голубого океана до ГОСТа: как light industrial стал институциональным На конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» Александр Никишов показал, как за 9 лет light industrial прошёл путь от «голубого океана» до полноценного институционального рынка с инвестиционными сделками и экосистемными парками. В 2017 году команда Никишова построила первые 12 000 кв. м формата Light Industrial, когда рынок фактически не верил в продукт и «крутили у виска». В 2017–2021 годах девелопер практически в одиночку плыл в «голубом океане» без конкурентов, формируя предложение и спрос, пока на рынок не вышли первые системные игроки и не началось осознание сегмента. Постепенно в повестке появляются инфраструктура, качество продукта, сервис и архитектура — от «сараев» рынок переходит к современным индустриальным паркам с продуманной средой. В 2023 году в фокус выходят сервисы и дополнительные услуги, они становятся важным конкурентным преимуществом при выборе парка. В 2024 году на первый план выходит архитектура, особенно в Москве и Московской области как драйверах российского light industrial; девелопер предлагает 6 архитектурных форматов, на ряде площадок, например в Есипове, представлены все 6. На рынок выходят многоэтажные склады, по визуальному и функциональному уровню приближающиеся к офисным центрам, при этом Россия пока следует скорее европейской модели одноэтажной застройки и будет уходить в многоэтажку по мере захода в город. В 2025 году команда Никишова реализует первую в России инвестиционную сделку в формате Light Industrial с УК «Альфа-Капитал», когда институциональный фонд заходит в этот сегмент как в отдельный класс недвижимости. На развитых рынках аналогичных сделок проходят на миллионы квадратных метров, и появление первой институциональной сделки в России Никишов называет ключевой вехой формирования сегмента. В 2026 году в фокусе уже экосистемы и удобные форматы, параллельно идёт работа над ГОСТом по light industrial, который должен системно «отсечь» малоэффективные и низкокачественные площади от качественного продукта и дать инвесторам понятные критерии. Отдельный блок выступления — экономика качества. Дешёвый путь — построить «4 стены, пол и потолок» без инфраструктуры и серьёзного энергообеспечения, и ещё пару лет назад это нормально работало. Стратегия Никишова — сразу делать продукт уровня «Мерседес»: качественную инфраструктуру, IT, безопасность и инженерку, хотя 5–7 лет назад это было не обязательно. На сегодня у девелопера построено около 500 000 кв. м light industrial, в управлении более 1 000 000 кв. м недвижимости, в строительстве порядка 350 000 кв. м и ещё 350 000–400 000 кв. м в проекте. При этом вакансия по портфелю — около 2%, что демонстрирует: рынок готов платить за качественную инфраструктуру и сервис, а дешёвая индустриальная недвижимость будет становиться всё менее инвестиционно привлекательной. Ближайшая перспектива, о которой говорит Никишов, — новый продукт: индустриальный парк Жуковский в формате Light Industrial, один из самых крупных в Европе в этом сегменте. Девелопер отказывается от смешения сегментов: теперь фокус исключительно на формате Light Industrial, без параллельного Big Box. В рамках парка будут объединены все ключевые типы недвижимости: производственно-складские объекты, офисы, ритейл, жильё, IT-инфраструктура, при этом на всех парках девелопера уже есть ЦОДы, которые усиливают безопасность и эффективность работы резидентов. Такая экосистемная модель индустриального города отражает следующий этап развития рынка: от отдельных корпусов к многофункциональным технологичным хабам.
lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia От голубого океана до ГОСТа: как light industrial стал институциональным На конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» Александр Никишов показал, как за 9 лет light industrial прошёл путь от «голубого океана» до полноценного институционального рынка с инвестиционными сделками и экосистемными парками. В 2017 году команда Никишова построила первые 12 000 кв. м формата Light Industrial, когда рынок фактически не верил в продукт и «крутили у виска». В 2017–2021 годах девелопер практически в одиночку плыл в «голубом океане» без конкурентов, формируя предложение и спрос, пока на рынок не вышли первые системные игроки и не началось осознание сегмента. Постепенно в повестке появляются инфраструктура, качество продукта, сервис и архитектура — от «сараев» рынок переходит к современным индустриальным паркам с продуманной средой. В 2023 году в фокус выходят сервисы и дополнительные услуги, они становятся важным конкурентным преимуществом при выборе парка. В 2024 году на первый план выходит архитектура, особенно в Москве и Московской области как драйверах российского light industrial; девелопер предлагает 6 архитектурных форматов, на ряде площадок, например в Есипове, представлены все 6. На рынок выходят многоэтажные склады, по визуальному и функциональному уровню приближающиеся к офисным центрам, при этом Россия пока следует скорее европейской модели одноэтажной застройки и будет уходить в многоэтажку по мере захода в город. В 2025 году команда Никишова реализует первую в России инвестиционную сделку в формате Light Industrial с УК «Альфа-Капитал», когда институциональный фонд заходит в этот сегмент как в отдельный класс недвижимости. На развитых рынках аналогичных сделок проходят на миллионы квадратных метров, и появление первой институциональной сделки в России Никишов называет ключевой вехой формирования сегмента. В 2026 году в фокусе уже экосистемы и удобные форматы, параллельно идёт работа над ГОСТом по light industrial, который должен системно «отсечь» малоэффективные и низкокачественные площади от качественного продукта и дать инвесторам понятные критерии. Отдельный блок выступления — экономика качества. Дешёвый путь — построить «4 стены, пол и потолок» без инфраструктуры и серьёзного энергообеспечения, и ещё пару лет назад это нормально работало. Стратегия Никишова — сразу делать продукт уровня «Мерседес»: качественную инфраструктуру, IT, безопасность и инженерку, хотя 5–7 лет назад это было не обязательно. На сегодня у девелопера построено около 500 000 кв. м light industrial, в управлении более 1 000 000 кв. м недвижимости, в строительстве порядка 350 000 кв. м и ещё 350 000–400 000 кв. м в проекте. При этом вакансия по портфелю — около 2%, что демонстрирует: рынок готов платить за качественную инфраструктуру и сервис, а дешёвая индустриальная недвижимость будет становиться всё менее инвестиционно привлекательной. Ближайшая перспектива, о которой говорит Никишов, — новый продукт: индустриальный парк Жуковский в формате Light Industrial, один из самых крупных в Европе в этом сегменте. Девелопер отказывается от смешения сегментов: теперь фокус исключительно на формате Light Industrial, без параллельного Big Box. В рамках парка будут объединены все ключевые типы недвижимости: производственно-складские объекты, офисы, ритейл, жильё, IT-инфраструктура, при этом на всех парках девелопера уже есть ЦОДы, которые усиливают безопасность и эффективность работы резидентов. Такая экосистемная модель индустриального города отражает следующий этап развития рынка: от отдельных корпусов к многофункциональным технологичным хабам.