Денис Степанов: Когда квартиры остывают: куда перетекают триллионы
lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Когда квартиры остывают: куда перетекают триллионы Денис Степанов, Президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management, начинает с масштабов: недвижимость — самый крупный класс активов в мире, около 400 трлн долларов, что кратно превышает рынок заёмного капитала, фондовый рынок, золото и тем более криптовалюту. В России картина похожая: совокупная стоимость жилой и коммерческой недвижимости, готового арендного бизнеса, сельхозземель, платных дорог и прочего — около 600 трлн рублей, то есть существенно больше всех денег на руках у населения и во много раз больше фондового рынка и рынка облигаций. При этом большая часть этого колоссального массива была создана после 1991 года. Первые этапы эволюции — это «недвижимость 1.0» с классической моделью «квартира в аренду» и последующей «недвижимостью 2.0» — готовым арендным бизнесом, который дорос до объёма более 20 трлн рублей. Ларьки у метро сменились первыми этажами под обменники и банки, затем пришли сетевой ритейл, пункты выдачи заказов, индустриальные помещения, офисы — сформировался огромный рынок, где по мере притока капитала доходность закономерно снижалась. Ключевое отличие «2.0» — появление надёжного арендатора: вместо договорённостей с частным лицом инвестор работает с серьёзной организацией. Дальше команда Дениса посмотрела на новые технологии и инфраструктуру: регулирование ЗПИФов, брокерские счета, специализированные депозитарии, управляющие компании, биржу и банковские приложения, которые связывают всё это в реальном времени. Из этого сложного конструктора они собрали «недвижимость 3.0» — единую технологию для топовой недвижимости класса A. Технологии здесь дают не теорию, а реальные преимущества: высокую ликвидность (покупка и продажа долей в пару кликов), отсутствие длинной экспозиции и сложных сделок, а также формирование справедливой цены за счёт сотен тысяч биржевых операций. Всего за несколько лет рынок таких инструментов вырос с сотен миллиардов до более чем триллиона рублей и продолжает расти порядка 50% в год. Потенциал — выйти на 5 трлн рублей, что сопоставимо с уровнем Азии, где примерно одна шестая коммерческой недвижимости упакована в биржевые структуры. На фоне около 30 трлн рублей коммерческой недвижимости в России это пока небольшая, но самая «живая» часть рынка. При этом два гиганта остывают: десятки триллионов рублей на депозитах и триллионы в инвестиционных квартирах и традиционном готовом арендном бизнесе. Ставки по депозитам уже не двузначные, доходность по жилью низкая, окупаемость по многим объектам растянулась до 12–13 лет. Вывод Дениса Степанова прост: пока ещё есть откуда брать деньги — из депозитов и устаревших моделей владения — их стоит переводить в коммерческую недвижимость нового формата. Тогда «планета» недвижимости 3.0 будет развиваться быстрее, а инвесторы получат ликвидность, рыночное ценообразование и современную инфраструктуру владения.
lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Когда квартиры остывают: куда перетекают триллионы Денис Степанов, Президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management, начинает с масштабов: недвижимость — самый крупный класс активов в мире, около 400 трлн долларов, что кратно превышает рынок заёмного капитала, фондовый рынок, золото и тем более криптовалюту. В России картина похожая: совокупная стоимость жилой и коммерческой недвижимости, готового арендного бизнеса, сельхозземель, платных дорог и прочего — около 600 трлн рублей, то есть существенно больше всех денег на руках у населения и во много раз больше фондового рынка и рынка облигаций. При этом большая часть этого колоссального массива была создана после 1991 года. Первые этапы эволюции — это «недвижимость 1.0» с классической моделью «квартира в аренду» и последующей «недвижимостью 2.0» — готовым арендным бизнесом, который дорос до объёма более 20 трлн рублей. Ларьки у метро сменились первыми этажами под обменники и банки, затем пришли сетевой ритейл, пункты выдачи заказов, индустриальные помещения, офисы — сформировался огромный рынок, где по мере притока капитала доходность закономерно снижалась. Ключевое отличие «2.0» — появление надёжного арендатора: вместо договорённостей с частным лицом инвестор работает с серьёзной организацией. Дальше команда Дениса посмотрела на новые технологии и инфраструктуру: регулирование ЗПИФов, брокерские счета, специализированные депозитарии, управляющие компании, биржу и банковские приложения, которые связывают всё это в реальном времени. Из этого сложного конструктора они собрали «недвижимость 3.0» — единую технологию для топовой недвижимости класса A. Технологии здесь дают не теорию, а реальные преимущества: высокую ликвидность (покупка и продажа долей в пару кликов), отсутствие длинной экспозиции и сложных сделок, а также формирование справедливой цены за счёт сотен тысяч биржевых операций. Всего за несколько лет рынок таких инструментов вырос с сотен миллиардов до более чем триллиона рублей и продолжает расти порядка 50% в год. Потенциал — выйти на 5 трлн рублей, что сопоставимо с уровнем Азии, где примерно одна шестая коммерческой недвижимости упакована в биржевые структуры. На фоне около 30 трлн рублей коммерческой недвижимости в России это пока небольшая, но самая «живая» часть рынка. При этом два гиганта остывают: десятки триллионов рублей на депозитах и триллионы в инвестиционных квартирах и традиционном готовом арендном бизнесе. Ставки по депозитам уже не двузначные, доходность по жилью низкая, окупаемость по многим объектам растянулась до 12–13 лет. Вывод Дениса Степанова прост: пока ещё есть откуда брать деньги — из депозитов и устаревших моделей владения — их стоит переводить в коммерческую недвижимость нового формата. Тогда «планета» недвижимости 3.0 будет развиваться быстрее, а инвесторы получат ликвидность, рыночное ценообразование и современную инфраструктуру владения.